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“營改增”滿月 房地產是減稅最大贏家


  自2016年5月1日起,國內全面推開營改增試點,將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。如今,營改增試點實施滿月,“降稅減負”效應不斷發酵。

  以二手房交易活躍的南京為例,5月銷售二手房16651套,扣除其中八成多滿兩年免征增值稅房源,其余應征稅房源共減稅473.5萬元。

  6月1日,深圳金地集團有限公司在深圳福田區的項目完成了“營改增”后的首次增值稅納稅申報,共計繳納稅款208萬元,稅負由5%降低到4.76%。而廈門國貿地產集團首筆“營改增”申報稅款比“營改增”前直接減少了近12萬元。

  真正對房地產企業有減稅影響的,是“五一”之后的新項目,實行增值稅一般計稅辦法,應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額。所以,無論對于是房企還是建筑商而言,備戰營改增進入攻堅戰。

  “對于房企而言,‘五一’之后的新項目新合同,可能要1年以后才納稅,但從現在起,必須適應‘應納增值稅=銷項稅額-進項稅額’的新機制,其最大變化,是購進時取得合規發票用來扣稅。房企和相關方面應攜手健全發票管理,對接新的增值稅核算機制,最大限度收獲國家減稅紅利?!敝敹悓<?、山東財經大學經濟研究中心主任潘明星建議,對于“五一”之后的新項目,企業購進的時候就要索取合規發票,包括上游供應商能否提供發票,發票能否扣稅,如果不能,要趕緊解決。

  房企:簡易征收降稅負 兩頭抵扣降稅會更多

  對于老項目的銷售,營改增過渡期簡易征收辦法是:房地產開發企業中的一般納稅人,銷售自行開發的房地產老項目(合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目),適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這樣的稅負水平與之前5%營業稅稅負相當。不過,因為計稅基數的變化,房企繳納增值稅下降不少。

  正源地產公司負責人何延龍對記者表示:“我們公司這個月收入營業額是9222萬元,如果按照營業稅規定直接乘以5%的稅率,需要繳納460多萬元營業稅。營改增之后,只需要繳納430多萬元的增值稅(9222萬元/1.05×5%),降低了22萬元?!?月1日之后新開工項目將不能適用于簡易征收,但多數企業對未來稅負逐漸降下來還是很有信心。

  潘明星認為,進入營改增新機制后,房企是減稅最大受益方。盡管房地產現在銷售的老項目變化不大,但是“五一”之后的新項目計算增值稅,按“銷項稅額-進項稅額”,政策規定是兩頭扣除。一方面,從銷售額中直接扣掉土地價款,而這部分占房企成本的20%~40%,同時進項稅額照扣不誤。因此,只要操作層面應對得當,減稅紅利可以期待。

  當然,前提是,房企要準備好這些可以進行進項抵扣的專用增值稅發票。因此,營改增新稅制也在倒逼房企提升管理水平,健全會計賬目,嚴格規范管理企業經營中的合同簽訂、財務核算、項目承包等。

  建筑商:簡易征收稅負略減 后期抵扣項會越來越多

  5月份,建筑公司的增值稅也是按簡易征收辦法計算,即增值稅稅率為3%,不能抵扣。而“五一”之后的新項目,建筑行業增值稅率為11%,且進項能抵扣。

  “5月份建筑企業很多采購的材料還不能抵扣,暫時用簡易征收辦法計算,所以,減稅還不太明顯?!币晃唤ㄖ矩攧肇撠熑藢τ浾弑硎?。他算了一筆賬,公司5月份營業收入額為518萬元,按“營改增”之前計算所繳營業稅款約11萬元;“營改增”后按簡易征收計算的應征稅額約10.5萬元,少繳5000元稅款。

  “隨著新增項目采取一般計稅方法后,我們最大的抵扣項還是材料費、機械費,這些在建筑行業里占大頭,可以抵扣的項是非常多的。所以,隨著一般計稅工程越來越多,抵扣項會越來越多,長遠對企業是有益的?!痹撠攧肇撠熑吮硎?。

  減負多少,關鍵是看取得成本增值稅發票的多少。因此,建筑商須索要增值稅發票,倒逼上游經營者增強企業經營管理意識、納稅意識,完善納稅鏈條。

  二手房交易:200萬元的房子減稅7400元

  營改增使二手房交易環節的多項稅收均有所降低。最大利好是營業稅為價內稅,即以總房價為含稅價;而增值稅是價外稅,以不含稅價來征稅,即“總房價除以(1+5%)”作為不含稅價格計算繳納增值稅。而二手房交易環節中契稅、個稅、城市建設維護稅等的征收,同樣由原來的總房價計稅基數,變為“總房價除以(1+5%)”來計稅。

  “營改增后,繳納的稅收不但沒有升高,還少繳了7000多元稅?!睒I主王碩剛剛出售了一套個人住房,計稅價格200萬元。營改增前后其繳稅情況如下:

  過去征收營業稅5%時,需要繳納營業稅:200萬元×5%=10萬元;需要繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加:10萬元×(7%+3%+2%)=1.2萬元;需要繳納的契稅:200萬元×1%=2萬元;需要繳納的個稅:200萬元×1%=2萬元,合計需要繳稅15.2萬元。

  改為增值稅后,雖然稅率還是5%,但計稅價格為200萬元/1.05=190.48萬元,實際繳納增值稅9.52萬元,直接少繳了4800元。同時,過戶時產生的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加為9.52萬元×(7%+3%+2%)=1.14萬元,減少了600元。過戶時產生的契稅、個稅,變為200萬元/1.05×5%=1.9萬元,兩者合計減少2000元。

  不但是業主買賣房產稅負降低,就是當房東,稅負也下降了。

  廣東稅務部門有關負責人介紹,營業稅下,其他個人出租不動產需繳納5%的營業稅。優惠政策包括:月租金收入未超過3萬元的,可免征營業稅;其他個人出租住房,減按1.5%征收率征收營業稅。營改增后,增值稅延續了原營業稅優惠政策,其他個人出租不動產增值稅稅負因計稅基數下降而略有下降。

  以出租房屋,每月取得租金收入10萬元計算,其每月應納增值稅:10萬元÷(1+5%)×1.5%= 0.143萬元,原來每月應納營業稅10萬元×1.5%=0.15萬元。營改增后,稅負減少70元。

  商業地產:營改增利好效應逐漸發酵

  根據營改增的規定,新增不動產增值稅額,企業可分2年抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。也因此,營改增有希望帶動企業投資,購置寫字樓可自用、資產保值和減稅。

  “營改增實施以來,在一定程度上促進了商業地產的銷售,起到了去庫存的效果。究其原因,如果企業購買商業地產作為固定資產來核算的話,其增值稅可以作為進項在未來兩年內進行抵扣,這直接使得企業增值稅可抵扣部分增加,企業得到實惠?!蓖咦稍兗瘓F研究部研究總監宋紅衛表示。

  以購買一套總額2000萬元左右的寫字樓為例,契稅為60萬元。營改增之前,該繳納多少稅就繳納多少稅,沒有抵扣之說;而營改增實施以后,購買該寫字樓所繳的進項稅就可以拿出來抵扣企業應繳稅費。如果該寫字樓是5月1日之后購買,則60萬元契稅可以在繳稅后的第一年和第二年進行抵扣,第一年抵扣36萬元,第二年抵扣24萬元。相當于總價少了60萬元。

  從交易數據上看,5月1日之后,北京、上海寫字樓市場交易量均有所上升。

  數據顯示,5月北京商業市場新增供應、成交量、成交面積、成交均價全面上漲。其中,新增供應4177套,同比上漲159%;成交套數為3995套,同比上漲344%;成交金額74.48億元,同比上漲316%。1~5月份,北京市寫字樓市場成交2124套,同比上漲142%;成交面積同比上漲110%;成交均價25270元/平方米,與去年基本持平;成交金額同比上漲111%。


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